Piccirillo: “Fondamentale il ruolo del privato e dei fondi immobiliari”

Fasano case

L’economista Francesco Piccirillo, in questa seconda intervista, indica i nuovi percorsi che la PA può intraprendere per ridurre il proprio debito e per recuperare fondi per produrre sviluppo e garantire servizi. Nel precedente articolo ha spiegato come la PA deve acquisire la mentalità aziendale per utilizzare le potenzialità del patrimonio immobiliare che non da reddito. Appare indispensabile,inoltre, il ricorso a nuove prospettive, come il partneriato pubblico privato, che garantiscano trasparenza ed efficacia.

Qual’è il ruolo del promotore privato di progetto nel PPP negoziale?
“Tra i numerosi modelli utilizzabili ed adattabili per l’utilizzo e la concretizzazione del PPP negoziale emergono sicuramente quelli che nascono da una proposta privata (promotore privato di progetto previsto dal nuovo codice degli appalti) che approda dopo il suo obbligato iter di bancabilità ad una convenzione che definisce gli esiti del negoziato tra lo stesso privato e la PA. Il Comune, detenendo i poteri di pianificazione urbanistica, decide, con la convenzione, se è in quale misura accettare la proposta privata rendendola fattibile anche con la eventuale modifica del piano urbanistico generale (piani integrati di intervento, programmi di riqualificazione urbana, edilizia perequativa, piani di recupero urbani, programmi unitari di valorizzazione territoriale). Tra questi strumenti, uno dei più importanti, appare il “piano integrato di intervento”.

Come hanno agito finora le PA?
“Sino ad oggi le PA per realizzare opere e soddisfare interessi pubblici hanno utilizzato gli strumenti giuridici autoritativi (ius imperii); la nuova dottrina, invece, del codice degli appalti ma anche quella comunitaria, danno priorità al mercato e non alle PA, indicando in maniera esplicita di perseguire lo sviluppo con gli strumenti di diritto privato (PPP negoziale) considerando soprattutto che gli appalti devono assolvere ai principi della concorrenza e dell’interesse collettivo”.

Come possono essere attivate le iniziative del PPP negoziale?
“Le iniziative di PPP negoziale possono essere attivate: a DEFINIZIONE PUBBLICA (art 143 codice contratti) con procedura di gara e concessione. La PA effettua una gara per la ricerca del privato che avrà la concessione, semplificando la procedura comunque attraverso un “piano di fattibilità “ ed a DEFINIZIONE PRIVATA attraverso la quale sarà il privato a presentare il progetto con uno “studio di fattibilità” ed asseverazione bancaria che individui il “bisogno collettivo” e ritenuto di pubblico interesse dalla PA”.

Francesco Piccirillo
Francesco Piccirillo

Cosa deve fare la PA?
“La PA indirà una gara ad evidenza pubblica (informale) sulla base dello studio di fattibilità presentato dal privato che in ogni caso godrà del diritto di prelazione. L’intera operazione potrà essere finanziata con risorse private e lo stesso si accollerà tutti i rischi dell’operazione. La PA potrà rimanere indenne da qualsiasi spesa e responsabilità, dovrà solo favorire l’iter amministrativo (PPP NEGOZIALE) con una conferenza di servizio e la nomina del RUP dopo aver accertato, sempre in conferenza di servizio, l’interesse pubblico del progetto stesso. La P.A. deve modificare il proprio ruolo nella sfera economica, trasformandosi da operatore diretto a organizzatore, regolatore e coordinatore”.

Sono indispensabili, quindi, diverse e severe valutazioni?
“Naturalmente: VALUTAZIONI ECONOMICHE (analisi costi, benefici, ricavi); VALUTAZIONI FINANZIARIE (Analisi del valore, ppp test value for money, confronto alternativo) e ANALISI DEI RISCHI (su tutto il progetto, dagli errori di programmazione alla domanda dalla sostenibilità della procedura amministrativa alla garanzia con referenze delle imprese di costruzione al project management ed allo swot analisys)”.

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Quali sono i problemi che il promotore privato di progetto deve affrontare con lo studio di”fattibilità” per arrivare alla bancabilità, requisito necessario per la presentazione del progetto alla PA?
“Tutti i decreti economici a partire dal 2008 e sino al documento economico emesso dal MEF del 8 aprile 2014 individuano nel settore dei fondi immobiliari sia aperti che chiusi il volano più interessante per dare impulso all’economia, in particolare nella loro applicazione ai moderni sistemi di PPP, specialmente quello negoziale. I fondi immobiliari nascono come un nuovo e moderno veicolo di investimento finanziario, sicuramente alternativo agli altri prodotti di mercato quali il leasing, i mutui e quant’altro, allo scopo di canalizzare il risparmio del privato verso il mercato immobiliare (fondi pensione, TFR ecc). Questo strumento potrebbe diventare il vero ed unico volano di sviluppo con la creazione di fondi immobiliari locali a seguito della partecipazione della PA al PPP, mettendo in gioco aree e/o immobili fuori mercato e comunque disponibili, o fondi immobiliari locali per la rivalutazione dei propri immobili anche con l’intervento del privato”.

Cosa è necessario per l’applicazione dei fondi immobiliari?
“È evidente che per l’applicazione dei fondi immobiliari è necessario che il promotore privato sia in grado di mettere in campo un progetto il cui vero protagonista del processo produttivo non sia più il costruttore ma la società di progetto che si identifica nell’amministratore del fondo (SGR). Gli enti territoriali sulla base di puntuale studio di fattibilità, anche insieme a private, promuovono la costituzione di fondi comuni di investimento immobiliare a cui possono essere apportati beni immobili e diritti; a fronte dell’apporto riceveranno quote fruttifere di interessi come da convenzione in PPP”.

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Qual’è l’obiettivo del sistema integrato dei fondi immobiliari?
“L’implementazione del sistema integrato dei fondi immobiliari ha l’obiettivo primario di conseguire la riduzione del debito pubblico, in quanto le risorse provenienti dal possesso delle quote di partecipazione da parte della PA dovrà essere impiegato esclusivamente alla riduzione del proprio debito e solo in mancanza di questo agli investimenti. L’obiettivo è da un lato di massimizzare le entrate e dall’altro di assicurare un uso economico e produttivo di flussi di cassa del patrimonio pubblico, contribuendo al rilancio naturale dell’economia”.

Cosa ne ricava la PA?
“Nel caso di programmi di valorizzazione territoriale è previsto nel conferimento degli immobili l’emissione da parte della SGR in favore dell’ente di quote pari al 75% del valore di apporto dei beni e, compatibilmente con il piano economico della stessa SGR, per il restante valore, un corrispettivo in denaro”.

Torniamo, dunque, al concetto di PA “azienda”?
“Il principio costituzionale di un buon management della PA non può più essere correlato a quello della separazione tra stato e cittadino ma deve trovare nuova linfa proprio nel concetto di correttezza, trasparenza e imparzialità della PA. Con il sistema del PPP NEGOZIALE, il dialogo tra PA e PRIVATO costituisce un vero e proprio arricchimento di esperienze da entrambi i lati che poi è il vero motore del paese. Più aperto è il dialogo più si va incontro al principio della imparzialità della PA. Ecco quindi che il futuro per un buon management pubblico deve passare obbligatoriamente attraverso l’affermazione dei principi di meritocrazia e di responsabilità del risultato”.

(2 – FINE)